Юридическое сопровождение всех сделок с недвижимостью

В соответствии со статьей 153 Гражданского Кодекса РФ сделкой является действия граждан по установления, изменению или прекращению  гражданских прав. Чтобы сделка была признана юридически, должны соблюдаться  ряд условий:  1. Лица, заключающие сделку, дееспособны и правоспособны

2. Сделка не противоречит нормативным актам РФ

3.  Волеизъявление участников сделки, отраженное в документах, действительно   согласовано с участниками.

4.  Соблюдена процедура письменного закрепления  сделки.

5.Сделка государственно зарегистрирована.

Если нарушено хотя бы одно из этих условий, то  сделка считается недействительной.  Если сделка признана недействительной по решению суда, то     она называется оспоримой, если без вмешательства суда, то ничтожной.

Согласно пункту 2 статьи 167 Гражданского Кодекса  РФ,  если одна из сторон сделки не соблюла условия, то она должна возместить другой стороне ущерб  в денежном виде или то имущество, которые являлось предметом сделки.

Виды сделок:1) Купля-продажа недвижимости;

2)Мена недвижимости;

3) Рента;

4) Пожизненное содержание на иждивении;

5)Дарение недвижимости.

Купля-продажа осуществляется собственником данной недвижимости. Если продается дом, то права на землю, на которой он стоит, тоже переходят к покупателю (даже  если это  специально  в договоре не оговорено). В случае нескольких покупателей, каждый из них имеет права на  часть земли, которая находится под приобретаемой долей.

Договор составляется в письменной форме, подписывается двумя сторонами. Каждая сторона может иметь своего представителя.  По  статье 550 ГК РФ договор, написанный не по форме, считается недействительным.

По статье  553 ГК РФ если покупатель не определил условия пользования недвижимостью, то за ним сохраняется право пользоваться землей, на которой она расположена. Такое ограниченное владение продавца  называется сервитутом.

В договоре должны содержаться сведения о местоположении недвижимости (на каком земельном участке или в составе, какого другого недвижимого имущества оно находится) и цена в рублях. Если эти условия не соблюдены, сделка считается недействительной.

Покупатель может требовать  возмещения расходов на устранение недостатков, бесплатного устранения недостатков в течение 2 лет, уменьшения стоимости.

Покупатель должен быть заранее информирован о жильцах, которые ранее проживали и проживают в настоящий момент в данной квартире или доме и не имеет право после заключения договора  выражать претензии по этому поводу. По статье  558 ГК РФ.

Документы, необходимые для заключения договора купли-продажи:

1.Заявление покупателя о государственной регистрации их права  собственности и продавца о государственной регистрации  перехода  права  собственности к покупателю

2. Квитанция об уплате госпошлины

3.Подлминник и копия документов  юридического лица

4. Подлинник и копия представителя каждой из сторон, заключившего договор

5. Подлинник и копия правоустанавливающего документа, который подтверждает наличие у продавца прав на данную недвижимость.

6. Паспорт или иной документ, удостоверяющий личность.

7. Подлинник и копия документа, в которых указано, что каждая сторона обязуется соблюдать договор.

8.  Справки о лицах, проживающих на данной площади

9. Подлинник и копия договора

10. Сведения  об объекте недвижимости, которые будут внесены в Единый государственный реестр   прав

11. Если недвижимость в общей собственности супругов, а продавцом выступает один из них, то второй должен дать письменное разрешением на сделку.

12. Если сделку осуществляет поверенный или представитель, то нужны документы, устанавливающие  статус представителя и поверенного, письменного согласие лица, от которого они выступают.

В главе 31 ГК РФ указываются основные  условия мены. Каждая из сторон  является покупателем и продавцом.  Если они обмениваются  равноценными объектами, то доплаты не происходит, если один из объектов  ниже или выше по цене, то одной стороне  необходимо возместить разницу  в рублях.   Если в течение 2 дней не последует возмещения, то начинают начисляться проценты.

К договору прилагаются планы объектов, которые  обменены. 

Мена недвижимости  - встречная операция.  Если одна сторона не исполняет обязательств в срок, то другая вправе приостановить  договор или  отказаться от него.

Стороны подписывают передаточный акт.  С момента регистрации к5аждая становится  собственником   имущества, которое он получает по обмену.

По  статье 572 ГК РФ  в сделку вступают даритель и одаряемый. Одаряемый вправе отказаться от недвижимости, передаваемой ему, тогда договор будет недействительным. 

Договор регистрируется в государственном органе.  В договоре должны быть указаны конкретные предметы имущества, предназначенного в дар и лицо, которому оно передается, время вступления в действие договора (возможно после смерти дарителя), какие имущественные права  и обязательства передаются вместе с недвижимостью.

Статьей  575 ГК РФ  установлены случаи, когда дарение недопустимо: 1. От лица малолетнего ребенка или недееспособного гражданина.

2.   Дарение между коммерческими организациями.

3. Дарение чиновникам при исполнении ими своей службы.

4. Медицинским учреждениям от лица больных, находящихся  в них на излечении. 

Договор можно расторгнуть, если одаряемый совершил покушение на жизнь дарителя или его семью или преднамеренно  лишил жизни,  одаряемый  небрежно обращается с вещью, значимой для дарителя.

Согласно статье 584 ГК РФ земля  может передаваться в пользование другому лицу с целью получения денежных средств. Выплата ренты может производиться ежемесячно, ежеквартально, ежегодно согласно договору.

Плата может быть в форме денег, оказания услуг, выполнения работ, в виде каких-либо товаров.

Плательщик  может досрочно прекратить договор, выкупив землю в полную собственность.

По статье 593 ГК РФ   предусматриваются условия досрочного выкупа ренты: 1) Если плательщик не внес сумму по договору  в течение 1 года.

2)Если имущество, переданное владельцу земли, пришло в негодность.

Рента может быть пожизненной.  Тогда ежемесячная плата должна быть  не меньше минимального размера оплаты труда.